查理斯 政策研究員
2014年7月9日是政府撒銷租務管制的十周年，回望這沒有管制的十年，雖然樓市興旺，但樓宇供應不增反跌，住宅租金長升長有，基層居民的住屋環境每況愈下，舊樓失修仍隨處可見。根據差餉物業估價署，各類私人住宅的落成量由2003年的2.6萬宗減至2013年的8.3千宗； 同期，各類私人住宅的租金指數則由73.6升至154.5，升幅達109%。細單位租金升幅更高，以40平方米或以下的私人住宅為例，租金指數升幅達116.7%。相反平均名義工資指數只升41%，在租金不斷飊升下，俞25萬輪後公屋的基層家庭及人士只能忍受租樓的重擔。
不完善的房屋政策
社聯上月曾指出香港的住屋狀況在近十二年出現大倒退。主因是香港的房屋政策在過去十多年一直維護私人物業市場的發展，包括停建居屋、減少公屋供應、撒銷租管等，這造成今天樓價與租金不斷攀升。對於低收入人士，現時在市區租住100呎、質素欠奉的劏房，月租要3至4千元，佔他們的入息愈4成。對於收入較高的中產，不少因為樓價高企亦暫且租樓，400至500呎的單位，月租要萬多元。若忍受不了長年累月的租金開支，便得借錢買樓，背負二三十年的按揭債務，半生為發展商打工。這種有利地產霸權的房屋政策，令不少中產及低收入家庭無路可走，情況至今仍未有改善。
即使特首在施報告上承諾在2018年開始每年提供20,000個公屋單位，提出未來十年增建20萬個單位，但短期內因土地供應不足，房屋署無法大量興建公屋單位，故審計署估計，一般公屋申請人的平均輪候時間將推高至平均5年[1]。此外，政府亦計劃在未來十年興建約19萬個私人住宅單位，可是私人物業市場經常受外圍因素及市區重建的影響，樓價及租金變動大，出租單位的數量不確定。政府亦沒有這些單位的統計數字，訊息不透明，因而缺乏相應的政策鼓勵住宅租賃市場的發展。
重設新租管
面對私人住宅的租金不斷上升，短期內政府又未能為有需要的基層市民提供可負擔的房屋。檢討及改革業主與租客(綜合)條例，為香港市民提供一個較穩定的租住環境實為社會需要。根據立法會及政府剛公佈的租管研究結果，筆者發現不少國家都會因應社會需要廢除或重設租管，而租管的種類繁多，但均涉及保障租住權及「加租調節機制」的內容。粗略歸納有第一、第二及第三代的模式。
第一代的租金管制是控制租金水平，缺乏彈性；第二代管制是一種調節加租幅度的機制，主要按成本或投資回報釐訂加租幅度，較有彈性；第三代的加租調節機制，只規管租約期內的租金變動，豁免規管新租約的租金水平，彈性更高。
過去輿論提及的租管問題包括出租單位減少及樓宇失修，如政府剛公佈的文件所指出，較大機會出現在那些缺乏彈性及製造「受管制」和「非管制」租賃市場的租金管制下。相反，加拿大不列顛哥倫比亞省或安大略省，第三代租管不見得對新落成樓宇的供應有影響。此外它們亦有配套避免租管帶來的問題。因此問題不是應否設立租管，而是哪一種租管設計及其配套措施較有效解決問題，筆者審視美加及歐洲城市實行第二及第三代租管的經驗，建議政府及公眾可以從四個方向檢討及改革目前的業主與租客（綜合）條例：
一、為終止租約設限及延長通知期
現行的條例未能為沒有物業的家庭提供一個較穩定的租住環境，業主只需在終止租約前一個月發出通知，租戶便要離開。相反，根據歐洲的租管經驗如德國及荷蘭，一般的租約年期較長，甚至沒有限期的。業主不能任意終止合約，通知期一般是3個月。
有別於德國及荷蘭，加拿大多個省份沒有訂立長年期的租約，若租約期滿，業主與租戶需要自行商討續簽租約事宜。即使業主不同意續簽租約，租戶不一定要遷出，他們可以每月或每星期繳租的方式繼續租住該單位。但如果租戶違反租約（例如，遲交租或破壞物業）或業主欲收回物業自用、讓近親屬自用或重建，業主可以向「業主與租戶委員會」（半司法機構）申請終止租約，通知期分別是14日及30日。委員會會舉行聆訊，邀請雙方出席。最終結果由委員會決定。
為了確保租戶享有較穩定的租住環境，政府在法例上可重新加入限制終止租約的條件，並將通知期由一個月增至3個月。此外，亦可考慮訂立一年死約，兩年生約的定期租賃，讓低收入租戶有充足時間輪候公屋，但這需要為第一次租金設上限，例如不得高於同區同類型單位的平均租金某個百份比。
二.
加入「加租調節機制」，鼓勵業主持續出租單位
現時業主可以按市場的狀況提出加租或減租，若租金升得太高，租戶承受不了；若跌得過低，業主出租物業沒有得著。較穩健的做法是：業主根據一套「加租調節機制」提出加租，以加拿大安大略省為例，在租約期間，1.業主每年只可加租一次；2.加租前三個月，業主須通知租戶有關事宜。3.業主須按「加租指引」（Rent Increase Guideline）加租。加租指引一般與消費物價指數掛鈎。若業主欲加租超越「加租指引」所定的最高加租幅度，他可以向「業主與租戶委員會」申請。委員會為保障業主的權益，會考慮多項因素如管理費、差餉、物業稅、按揭利率、財務損失等批核業主的加租方案。除了成本外，有些地方更考慮投資回報率釐定加租的幅度。
三.
鼓勵樓宇維修
無論有沒有租管，業主不一定主動維修樓宇，因為這涉及巨大的成本。為了鼓勵業主進行樓宇維修，第三代租金管制把不定期的樓宇大維修、新增服務等成本計算在租金加幅比例上，又或讓出租物業享有較高的樓宇維修補貼。
因此，政府可以考慮把「加租調節機制」加入在業主及租客(綜合)條例，一方面可訂定合理及穩定的加租幅度，另一方面，鼓勵業主進行樓宇維修及新增設備，以提高住客的居住質素。
四.
鼓勵增加出租單位的供應
有三種方法：1.在租管下，新租約的租金可自由釐訂：根據美加德的租管經驗，第三代的租務管制容許新租約的租金按業主與租戶雙方決定。業主可以根據市場的狀況提高新租金的水平，不設上限。但對於部份歐州的租管而言如德國，雖然業主能自由訂定新組約的租金，但法例規定業主在出租房屋短缺時，不應訂立高於同區同類型單位租金20%的租金水平，或在一般情況下，不應訂立高於同類型單位租金50%的租金水平，以防止謀取暴利，製造房屋問題。
2.新樓宇可獲豁免規管：有關豁免新樓的年期，每個地方有不同的做法。在加拿大不列顛哥倫比亞省的租管不會豁免新樓。但在安大略省則豁免在1998年6月１7月後建成但從未被佔用的租住單位。在曼尼托巴省會規定在2005年3月後建成的新樓宇可享有二十年租管的豁免。然而，界定「新樓」的定義要小心，否則有可能像紐約市製造兩個不同租金水平的租賃市場，屆時收入稍高的人亦有機會租住受規管的出租單位，令有需要的人未能取得可負擔的單位。
3.研究透過市建局或房協將部份已收購的土地用作發展出租住宅物業，以增加供應。
香港房地產發展一直過份傾向投資炒賣，圖利為主，想安居樂業的人卻買不到/租不起樓。故此，政府除了繼續增建公營房屋，加快公屋輪候時間，還要盡快檢討業主與租客（綜合）條例，重設租管，以建立一個更穩健的私人住宅租賃市場，為市民提供更多可負擔的出租單位，並確保小業主有穩定的租金收入。
有別於一般的共享經濟項目，「共廚家作」目標是要助人自助，並協助家廚與餐廳建立互信關係。Dodo指出，共享廚房並非單單是借別人的廚房，「共廚家作」計劃牽涉製作及銷售食物，餐廳需共用牌照讓家廚出售食物，同時亦要借出倉庫或雪櫃存放食材，分派員工協助售賣產品，甚至共用收銀系統記錄食品銷量，當中涉及的餐廳資源眾多。要說服餐廳信任「共廚家作」計劃，團隊需要向餐廳老闆清楚展示計劃的理念及其運作模式，同時承諾承擔相關風險，令餐廳老闆對計劃有清晰的想像，從而取得他們的支持。
